不動産価格とは - 理数の散策路

不動産の公的価格

不動産の公的価格は、公示価格、基準値標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額の４つがあり、諸官庁が不動産を評価し公表します。尚、「価格の割合」は公示価格を基準としたときの価格割合です。

公示価格は、地価公示法により、都市計画地域その他の土地取引が見込まれる区域の標準地について、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、土地鑑定委員会が必要な調整を行ったうえで公示されます。

公示価格は、取引の指標や公共事業における損失補償金の算出根拠などに利用されます。

基準値標準価格は、国土利用計画法により、都市計画区域内外の基準値の価格を公表します。基準値の多くは公示価格の基準値とは別の地点が選定されていますが、半年間の地価動向を把握する目的で、公示価格の基準値と同一地点が選定されることもあります。

基準値標準価格は、国土利用計画法における価格審査などに利用されます。

相続税路線価は、相続税の申告での土地の財産評価を行いやすくする目的で、市街地において宅地の価格が概ね同一とされる路線ごとに路線価が設定され、路線価を示す地図が路線価図として公表されます。

相続税路線価は、相続税のほか、贈与税、地価税の財産評価の基礎として利用されます。

尚、路線価が設定されていない地域については、固定資産税評価額に国税局長が定めた倍率を乗じて土地の評価額とする倍率方式が適用されます。

固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を計算する上で基準とするための価格で、原則として３年に１度評価替えが行われます。

固定資産課税台帳には固定資産税評価額のほか、所有者名、所在、面積などが記載されており、所有者や利害関係者が閲覧することができます。

不動産の鑑定価格とは、不動産の所有権以外の権利の経済価値を判定するもので、不動産鑑定士により行われます。

原価法は、不動産の建設等に要する費用（再調達原価）に着目して、減価修正を行って価格（積算価格）を求める手法です。この手法は、再調達原価の把握と減価修正を適切に行うことができる場合に有効です。

積算価格＝再調達原価－減価額

土地については、造成後間もない造成地や埋立地などには適用可能ですが、再調達価格が把握できない既成市街地に原価法を適用できない場合があります。その場合は、まず他の方法で更地の価格を求め、これに建物の再調達原価を加算して再調達原価を求めます。

取引事例比較法は、取引事例の調査・選択を行い、売り急ぎや買い進みがある場合は事情補正、調査と取引の時期が異なる場合は時点修正などを行って不動産の価格（比準価格）を求める手法です。

比準価格＝取引価格 × 事情補正 × 時点修正 × 地域要因 × 個別的要因

取引事例は、原則として近隣地域や同一需要圏内の類似地域から選択しますが、やむを得ない場合は、近隣地域の周辺の地域や、対象不動産の最有効仕様が標準と異なる場合は同一需要圏内の代替競争不動産から選択することもできます。

尚、建物の価格が判明している場合は、下記の計算により土地の取引価格を求めて、これを土地の取引事例とすることができます。

取引事例の土地の価格＝取引価格（建物と土地の価格）－建物の価格

収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、不動産の価格（収益価格）を求める手法です。収益還元法には以下の２つの評価方法があります。

開発法は、マンションや建売分譲・更地分譲などの開発を行う場合に、更地の価格を求める手法です。特に、近隣地域の標準的な土地に比べて、対象地の面積が大きい場合に利用されます。

土地の価格＝売買総額－（建築費または造成費＋諸経費等）

開発法は、対象地にマンション（更地と一体使用）や建売分譲・更地分譲（更地を分割利用）などの開発を想定した手法となります。

不動産価格の形成過程には、以下のような基本的な法則性が見られます。

需要と供給の法則
一般に、価格は需要と供給の相互価格により決まりますが、その価格は需要と供給に影響を与えます。加えて、不動産は他の財と異なる自然的特性を有します。
最有効使用の原則
その不動産の効用が最大に得られる使用（最有力使用）を前提として価格が決められます。但し、現実には個人的事情のために最有力使用されない場合があることに留意は必要です。
寄与の原則
不動産のある部分がその不動産の収益に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼす度合いに等しくなります。
予測の原則
一般に、財の価格はその財の将来の収益性の予測を反映して定まります。不動産の場合も、市場参加者の予測によって左右されます。